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深圳写字楼量缩价跌 开发商促销出奇招
2010-09-05 07:08:59来源:   点击: 

摘要: 写字楼一手市场没有延续3月的良好势头,相反成交面积环比减少近四成,成交价格亦见新低。市场困境不仅会延长项目的销售期,也使更多的项目推迟入市,这使得市场回暖的话题更加沉重。
成交量缩价跌09年1-4月

写字楼一手市场没有延续3月的良好势头,相反成交面积环比减少近四成,成交价格亦见新低。市场困境不仅会延长项目的销售期,也使更多的项目推迟入市,这使得市场回暖的话题更加沉重。
成交量缩价跌

09年1-4月,全市一手写字楼市场仅天利中央广场二期一个项目入市,新增供应相对于去年同期减少四成。而销售情况也不甚理想。据深圳国土局一手房源系统的数据统计显示,4月一手写字楼销售仅1.5万平方米不到,环比减少四成;不仅如此,4月有三个项目(滨海大厦、佳嘉豪大厦和海岸卡夫诺)直接将其待售房源进行初始登记,直接初始登记面积高达3.3万平方米,环比3月增长145%。不计已初始登记面积外,目前待售面积近30万平方米;另一方面,多个项目又即将入市,如卓越世纪中心,东方新天地广场、NEO企业大道,红松大厦、数码大厦、鹏基工业创业园、鸿隆世纪等项目预计下半年均会入市销售,这将新增约50万平方米的供应。受销售低迷及未来新增供应影响,一手成交均价较3月降低一成。

开发商各出奇招

面对写字楼一手市场的低迷,开发商亦苦思良策予以应对,主要有以下几种:(1)减缓施工速度,推迟入市。例如宝安中心区的某大厦于2008年6月获取预售后,至今国土局网站未售一套,中心区一项目甚至于去年初大肆预告开盘却至今亦未见开盘,更多项目施工多年却迟迟未获预售,凡此等等。(2)提高项目素质,增加项目亮点,比如缩小单套物业面积,增加层高,改独立空调为中央空调等。(3)过去惯用的广告、活动、论坛等促销手段重现市场,个别项目甚至推出了住宅市场常见样板房促销。
困境剖析

一方面,一手成交量徘徊不前,另一方面大量新增项目即将入市,这让深圳写字楼一手市场的销售压力越来越大。美联物业(深圳)市场研究部认为,深圳写字楼一手市场之所以陷入如此困境,主要原因如下:

(1)宏观经济环境虽然已有改善迹象,但并没有恢复和走出低谷。宏观经济的低迷直接导致社会总需求的不足,进而影响到社会总供给的相对过剩,从而导致大量的中小企业关门歇业,工厂开工率企低,所以一方面促使国家促使大幅提高贷款计划,以解决市场流动性促进消费,另一方面也直接导致了写字楼市场的空置率居高不下,销售行情低迷。

(2)深圳写字楼一手市场不仅要面对未来新增项目的压力,还要面对二手写字楼市场的竞争。

(3)“限外”在住宅市场的单方解禁,不排除部分投资资金涌入住宅市场,这或许是住宅市场“小阳春”得以延续的重要原因,也导致目前商业地产市场和住宅市场“冰火两重天”的局面。

(4)“住改商”已获得省市两级政府的同意,这在一定程度上减少了写字楼市场的需求。

冰冻三尺,非一日之寒。经过上述分析,我们不得不认为:写字楼一手市场的现状估计在2009年内都难以改变,或许全国经济甚至全球经济触底反弹之日,方是写字楼一手市场“拔云见天”之时。



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